(بلومبرج) – يشهد سوق العقارات التجارية في الولايات المتحدة حالة من الاضطراب منذ بداية جائحة كوفيد-19. لكن مجتمع بانكورب في نيويورك يذكرنا بأن بعض المقرضين بدأوا يشعرون بالألم.
الأكثر قراءة من بلومبرج
أدت قرارات البنك بخفض توزيعات الأرباح والأرصدة الاحتياطية إلى انخفاض أسهمه بنسبة قياسية بلغت 38٪ وسحب مؤشر KBW الإقليمي للخدمات المصرفية إلى أسوأ يوم له منذ انهيار بنك وادي السيليكون في مارس الماضي. حذر بنك أزورا الياباني المحدود من خسائر الاستثمار في العقارات التجارية الأمريكية، مما أدى إلى انخفاض الأسهم في التجارة الآسيوية.
يعكس هذا القلق الانخفاض المستمر في قيم العقارات التجارية وصعوبة التنبؤ بالقروض المحددة التي قد يتم حلها. إن تحديد هذه المرحلة هو التحول الناجم عن الوباء إلى العمل عن بعد والارتفاع السريع في أسعار الفائدة التي جعلت إعادة التمويل أكثر تكلفة بالنسبة للمقترضين المتعثرين. حذر المستثمر الملياردير باري ستيرنليخت هذا الأسبوع من أن سوق المكاتب يتجه نحو خسارة أكثر من تريليون دولار.
بالنسبة للمقرضين، فإن احتمال حدوث حالات تخلف عن السداد أعلى حيث يكافح بعض الملاك لسداد القروض أو الابتعاد عن المباني.
وقال هارولد بورتوين، مدير شركة Keen-Summit Capital Partners LLC في نيويورك، المتخصصة في إعادة تمويل الأصول المتعثرة: “إنها قضية كبيرة يجب على السوق أن يأخذها في الاعتبار”. “الميزانيات العمومية للبنوك لا تأخذ في الاعتبار حقيقة أن هناك الكثير من العقارات التي لن تؤتي ثمارها عند الاستحقاق.”
وقالت وكالة موديز لخدمات المستثمرين إنها تدرس ما إذا كانت ستخفض التصنيف الائتماني لمجتمع بانكورب في نيويورك إلى غير المرغوب فيه بعد التطورات التي حدثت يوم الأربعاء.
اقرأ المزيد: ينهار مجتمع NY Community Bancorp بسبب مخاطر العقارات التي تهز السوق
وتواجه البنوك نحو 560 مليار دولار من استحقاقات العقارات التجارية بحلول نهاية عام 2025، وفقًا لتريب، أي أكثر من نصف جميع القروض العقارية المستحقة خلال تلك الفترة. المقرضون الإقليميون على وجه الخصوص هم الأكثر تضرراً في هذه الصناعة، وهم الأكثر تضرراً من أقرانهم الأكبر حجماً بسبب عدم امتلاك محافظ بطاقات ائتمان كبيرة أو أعمال مصرفية استثمارية.
تم إصدار JPMorgan Chase & Co. في أبريل. ووفقاً للتقرير، تمثل القروض العقارية التجارية 28.7% من الأصول لدى البنوك الصغيرة، مقارنة بنسبة 6.5% فقط لدى البنوك الكبرى. وقد أدى هذا الكشف إلى مزيد من التدقيق من قبل الجهات التنظيمية، التي كانت بالفعل في حالة تأهب قصوى بعد الاضطرابات المصرفية الإقليمية في العام الماضي.
على الرغم من أن المشاكل العقارية أصبحت واضحة بعد ما يقرب من أربع سنوات من الوباء، إلا أن سوق العقارات في حالة ركود في بعض النواحي: فقد أدى عدم اليقين بين المشترين والبائعين حول قيمة المباني إلى تباطؤ المعاملات. الآن، من المتوقع أن تؤدي الحاجة إلى معالجة آجال استحقاق الديون القادمة – واحتمال تخفيض أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي – إلى مزيد من الصفقات التي توضح مقدار انخفاض القيم.
يمكن أن تكون تلك المنحدرات صارخة. تم بيع مركز Aon Center، وهو ثالث أطول برج مكاتب في لوس أنجلوس، مؤخرًا بمبلغ 147.8 مليون دولار، أي بتخفيض بنسبة 45٪ عن سعر الشراء السابق في عام 2014.
وقال بورتوين: “البنوك – البنوك المجتمعية والبنوك الإقليمية – بطيئة للغاية في تحديد الأشياء للتسويق لأنها لا تحتاج إلى ذلك، فهي تحتفظ بها حتى تنضج”. “إنهم يلعبون بما تستحقه هذه الأصول حقًا.”
القروض العائلية المتعددة
وما يزيد من التوتر المحيط بالمقرضين الصغار هو عدم القدرة على التنبؤ بموعد ومكان تقديم القروض العقارية، مع وجود عدد قليل من حالات التخلف عن السداد التي يمكن أن تؤدي إلى إحداث الفوضى. قالت New York Community Bancorp إن الزيادة في الرسوم كانت مرتبطة بمبنى الجمعية التعاونية والممتلكات المكتبية.
في حين أن المكاتب هي منطقة متخصصة للمستثمرين العقاريين، فإن أكبر التعرض العقاري للشركة يأتي من المباني متعددة الأسر، حيث يمتلك البنك حوالي 37 مليار دولار من قروض الشقق. ما يقرب من نصف هذه القروض مدعومة بمباني خاضعة لأنظمة الإيجار، والتي تكون عرضة للوائح ولاية نيويورك التي تم سنها في عام 2019 والتي تحد بشكل صارم من قدرة الملاك على رفع الإيجارات.
وفي أواخر العام الماضي، حصلت المؤسسة الفيدرالية للتأمين على الودائع على خصم بنسبة 39% عندما باعت نحو 15 مليار دولار من القروض المدعومة بمباني خاضعة لأنظمة الإيجار. وفي علامة أخرى على التحديات التي تواجه هذه المباني، تعثرت المباني ذات الإيجار المستقر في مدينة نيويورك والتي تتمتع بقروض توريق بنسبة 4.9٪ اعتبارًا من ديسمبر، أي ثلاثة أضعاف معدل المباني السكنية الأخرى، وفقًا لتحليل تريب. تم انشاءه.
“المقرض المحافظ”
قال مجتمع بانكورب في نيويورك، الذي اشترى جزءًا من بنك سيجنتشر العام الماضي، يوم الأربعاء إن 8.3% من قروض الشقق الخاصة به تعتبر حرجة، مما يعني أنها معرضة لخطر كبير من التخلف عن السداد.
وقال ديفيد أفيرام، مدير شركة Maverick Real Estate Partners: “كان بنك NYCB مقرضًا محافظًا للغاية مقارنة ببنك Signature Bank”. “ومع ذلك، نظرًا لأن القروض المضمونة بعقارات متعددة الأسر مستقرة الإيجار تشكل نسبة أعلى من دفتر حقوق الإيجار الخاص ببنك نيويورك التجاري مقارنة بنظيراتها، فإن التغيير في قوانين الإيجار لعام 2019 يمكن أن يكون له تأثير أكثر أهمية.”
وتتزايد الضغوط على البنوك لتقليل تعرضها للعقارات التجارية. وعلى الرغم من أن بعض البنوك أوقفت مبيعات القروض الكبيرة العام الماضي بسبب عدم اليقين، فمن المتوقع الآن أن تقوم بتسويق المزيد من القروض مع ذوبان الجليد في السوق.
بدأ بنك التجارة الإمبراطوري الكندي مؤخرًا تسويق القروض على العقارات المكتبية المتعثرة في الولايات المتحدة. على الرغم من أن قروض المكاتب الأمريكية تشكل 1% فقط من إجمالي محفظة الأصول، إلا أن قطاع أرباح CIBC انخفض بسبب ارتفاع المخصصات لخسائر القروض.
وقال أفيرام: “إن نسبة القروض التي تخلفت البنوك عن سدادها أقل من حجم القروض التي ستحدث خلال عامي 2024 و2025”. “البنوك معرضة لهذه المخاطر الكبيرة، والانخفاض المحتمل في أسعار الفائدة خلال العام المقبل لن يحل المشاكل المصرفية”.
–بمساعدة سالي بيكويل.
(تحديثات بشأن التنبيه العقاري لبنك Azora في العمود الثاني)
الأكثر قراءة من بلومبرج بيزنس ويك
©2024 بلومبرج إل بي