سي إن إن
—
في يوم السبت، ستدخل القواعد الجديدة التي تحكم كيفية قيام معظم العاملين في مجال العقارات بأعمالهم في الولايات المتحدة حيز التنفيذ رسميًا – ويمكن أن تؤدي التغييرات إلى تحسين كيفية شراء وبيع الأمريكيين للمنازل.
واعتمدت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وهي جمعية تجارية قوية تضم 1.5 مليون عضو، القواعد كجزء من تسوية بقيمة 418 مليون دولار في مطالبات مكافحة الاحتكار. تم تصميم القواعد لتغيير كيفية حصول أصحاب العقارات على أجورهم ومن يدفع لهم. إنه أكبر تغيير في قواعد الشركة منذ جيل على الأقل.
وقال كيفن سيرز، رئيس NAR، في بيان إنه “يساعد المستهلكين على أن يصبحوا أكثر تمكينًا بالوضوح والاختيار عند شراء وبيع المنزل”.
وقال: “أنا واثق من قدرة أعضائنا على الاستعداد لهذا التطور في صناعتنا واحتضانه وتوجيه المستهلكين عبر المشهد الجديد”.
إليك ما تحتاج إلى معرفته:
تاريخياً، لم يكن من المتوقع من المشترين أن يدفعوا للوسيط العقاري مباشرة. وذلك لأن رسوم العمولة العقارية – لكل من وكلاء المشترين ووكلاء البائعين – يتم دفعها من قبل بائع المنزل.
اللجان عادةً ما يكون الإجمالي 5% أو 6% من سعر بيع المنزل، لذلك بالنسبة لمنزل بقيمة 450 ألف دولار، وهو متوسط سعر المنزل في الولايات المتحدة، يكون البائع مسؤولاً عن رسم قدره 27000 دولار. هناك العديد من الخبراء يتم تضمين هذه العمولات في قائمة أسعار المنزل، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل.
ولكن بدءًا من هذا الأسبوع، لن يُسمح لوكلاء البائع بالإعلان عن دفع العمولات لوكلاء المشترين على العديد من خدمات الإدراج التي يستخدمها السماسرة للإدراج والعثور على منازل للبيع وتسهيل المعاملات.
وهذا يعني أن وكيل المشتري لا يمكنه استخدام قاعدة البيانات للبحث عن المنازل بناءً على المبلغ الذي سيتم دفعه له، وهي ممارسة تُعرف باسم “التوجيه”. ويزعم النقاد أن تقديم أسعار عمولة أقل من سوق البائع دفع بعض الوكلاء إلى تجنب عرض المنازل التي تناسب معايير عملائهم.
وقالت تونيا مونيستير، أستاذة القانون في كلية الحقوق بجامعة بافالو: “مع عدم وجود عمولة في الدوري الأمريكي لكرة القدم، أصبح من الصعب التنقل لأنه لا يمكنك البحث عن عمولات بنسبة 3٪”. “لا يزال بإمكانك الاتصال بالجميع ومعرفة طبيعة الأرض، ولكن هذا يجعل الأمر أكثر صعوبة.”
ويؤثر التغيير الثاني على العلاقة بين مشتري المنازل المحتملين ووكلاء العقارات. يجب على المشترين التوقيع على اتفاقية التمثيل القانوني مع وكيلهم قبل البدء في زيارة المنازل معًا.
تم تصميم هذه العقود لإعلام مشتري المنازل بكيفية حصول وكيلهم على رواتبهم، وإذا لم يوافق البائعون على دفع عمولة الوكيل، فيمكن أن يشارك المشتري في دفع هذه الرسوم. وهي مصممة لإبلاغ المشترين بأن هذه العمولة قابلة للتفاوض بالكامل.
وقال نورم، الفخري: “إذا عرف المشترون أن بإمكانهم التفاوض بشأن العمولات، وإذا دفعوا لهم بالفعل، وليس البائع، فقد يؤدي ذلك إلى إنشاء سوق أكثر اكتمالا وقائمة من الخدمات في المستقبل يمكن مقارنتها بشكل أكبر بالدول المتقدمة الأخرى”. وقال أستاذ العقارات في جامعة سان دييغو.
ومن السمات الرئيسية لهذه العقود أن وكيل المشتري لا يمكنه الحصول على تعويض أكثر مما وقع عليه المشتري في البداية، حتى لو كان البائع على استعداد لتقديم المزيد.
عليه موقع إلكترونيوقالت NAR إن هذين التغييرين “أزالا أي تحويل نظري لأن الوسيط قد لا يبالغ في التعويض عن طريق توجيه المشتري إلى قائمة معينة لأنه لديه عرض تعويض” أعلى “.”
ومن المقرر عقد جلسة الموافقة النهائية في 26 نوفمبر، لكن القاضي منح موافقة مبدئية على تسوية NAR في أبريل.
يدرك بعض الوسطاء أن المشترين يمكن أن يشعروا بالتوتر بشأن توقيع علاقة ملزمة قانونًا مع وكيل قبل البدء في القيام بجولة في المنازل. لذلك، قاموا بإنشاء عقود قصيرة الأجل يمكن أن تغطي أسبوعًا أو ساعة، مما يتطلب من المشترين أن يكونوا مرتاحين مع الوكيل.
لكن مونيستير حذر المشترين من ضرورة توخي الحذر بشأن توقيع أي عقد قانوني دون قراءته بدقة.
وقال: “سترون جميع أنواع الإصدارات المختلفة من هذه العقود، من دولة إلى أخرى، ومن وسيط إلى وسيط. قد يكون هناك الآلاف منها هناك”. “يقلقني أن المشترين والبائعين يمكن أن يفعلوا ذلك يوقعون على شيء بشكل أعمى ثم يتفاجأون عندما لا تسير الأمور بالطريقة التي توقعوها.”
وقال ليو باريجا، الرئيس التنفيذي لشركة eXp Realty، إحدى أكبر شركات الوساطة المالية في أمريكا، لشبكة CNN إنه قام بإعداد عقود المشترين الخاصة بشركته ببساطة لتجنب أي ارتباك محتمل.
وقال باريجا: “لقد تم تصميمه ليكون قابلاً للقراءة في ممر المنزل دون أن يشعر المستهلك وكأنه في وضع غير مريح”. “لست بحاجة إلى شهادة في القانون لقراءتها.”
قرر باريجا جعل عقوده متاحة على نطاق واسع لتستخدمها الشركات الأخرى.
وقال: “نريد أن يكون لدى المستهلكين والوكلاء أقل قدر من الاحتكاك في المستقبل، لأن هذا هو آخر شيء نحتاجه الآن”.
وحذر بعض خبراء صناعة العقارات من أن القواعد الجديدة قد يكون لها تأثير سلبي على سوق شراء المنازل. من المتوقع جلب المال لدفع وكلاءهم.
لكن مونستير قال إنه يعتقد أن التغييرات طويلة المدى ستساعد المستهلكين.
وقال: “أود أن أقول إنه إذا انخفضت أسعار العمولة بمرور الوقت، فهذا أمر عظيم بالنسبة لمشتري وبائعي المنازل”.
ليس من الواضح ما إذا كانت تكلفة شراء وبيع المنازل في الولايات المتحدة ستصبح على الفور في متناول معظم الناس.
وقال ميلر من جامعة سان دييجو: “في نهاية المطاف، أشك في أن يقول أي شخص: دعونا نتنافس على السعر. إذا كانت شركة كبيرة، فستكون ثورة”. ولكن متى سيحدث ذلك؟ قال: “لا أعرف”.
على المدى القصير، يعتقد ميلر أن معدلات الرهن العقاري سيكون لها تأثير أكبر على القدرة على تحمل تكاليف الإسكان من أي تغيير محدد في القواعد.
ومؤخراً بلغ متوسط سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً 6.49%، وهو ما يظل أعلى من التاريخ الحديث ولكنه قريب من أدنى المستويات في أكثر من عام.
وقال ميلر: “إن تأثيره على القدرة على تحمل التكاليف أكبر مما نتحدث عنه هنا”. “إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري أكثر، فإن تغييرات القواعد ستكون أعلى في المعادلة، مقارنة بذلك”.